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外媒称2012楼市输不起

发布时间:2019-04-23 21:55:59

搜狐财经讯 路透中文今日推出2012 中国楼市输不起的特别报道,文章认为,中国政府正面临着艰难的选择,对房价是惊涨又怕大跌。文章认为,持续的楼市调控势必伤及正在下滑的中国经济,而稍有放松则可能令持续20个月的调控功亏一篑,并严重打击政府公信力。

路透预计未来房价将趋降,但不会崩盘,对于保障房政策则是以时间换空间,但机制配套将是关键。同时,行政限购难以压制长久需求,明年调控预计会推出新政。

以下是文章全文,原载于路透中文:

中国政府正面临着艰难的选择,持续的楼市调控势必伤及正在下滑的中国经济,而稍有放松则可能令持续20个月的调控功亏一篑,并严重打击政府公信力。

2012年,维稳高于一切,与百姓利益相关的房地产政策也需更为慎之。中央政治局对2012年地产政策的定调是:坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,暗示政策短期仍趋于以控制房价为主。

从高层官员众口一辞强调房地产调控不放松,到从行动上再三摁住地方政府蠢蠢欲动的松绑冲动,显示北京对房地产的调控不会轻易松手,限购等政策亦难以很快淡出。

房地产调控是重中之重,是这次宏观调控主要攻击的目标,中国交通银行首席经济学家连平称,不可能首先放松的就是房地产调控政策。

但这又不是一厢情愿的事,总得面对现实。当前欧债危机仍在发酵,中国经济增长动力减缓,楼市调控正在考验决策者的智慧:持续调控是否会令中国经济跌入硬着陆深渊,保障房能否力挽狂澜,限购令何时可以全身而退

2011年底的冬天,对于购房者来说是充满憧憬和希望的,他们终于迎来了期盼已久的降价冷风。虽然一些专家泼凉水的声音让他们对未来更加迷茫部分专家认为,目前出现的楼盘降价仍将是局部的、零星的现象,房价下跌幅度料有限;如果中国经济增速继续放缓,或将倒逼房地产调控在明年上半年局部松绑。

怕它涨,又怕它大跌

房价飙升,百姓自然怨声载道,威胁社会安定。但房价跌得快,杀伤力可能更大,因为这场房地产调控的成败已经不只是关乎行业自身,而且攸关明年中国经济是否硬着陆的宏观命题。在经济放缓的阵痛声中,中国房地产业的兴衰将左右这个全球第二大经济体的走向。

可以说,近十年来房地产的确是中国经济增长的一个支柱而房价下跌过多并不是中国政府调控的本意,调控的本意是维稳,是要刺破房地产的泡沫,北京大学光华管理学院副教授陈玉宇说。

在不同国家,房地产在经济发展进程中都扮演过很重要的角色,但在中国,这一角色显然尤为关键。瑞银(UBS)经济学家乔纳森-安德森甚至形容中国房地产行业是全球经济中的重要行业。

数据显示,2010年的房地产投资在国内生产总值(GDP)中的直接比重逾12%。不过,房地产还影响到高达个左右的关联产业,包括水泥、钢材、玻璃、家具电器以及装饰材料等等,还有就业。

如果更广泛的角度而言,房地产相关联的产业是200多个,在GDP中的位置至关重要。一个华东地区的小型房地产商对路透表示,所有的房地产项目都会带到项目周边基础设施建设以及配套商业等。

房地产仍是拉动经济增长的大的动力,我认为在未来很长时间,年房地产还是动力,因为中国的城镇化建设还有很长的路要走,连平强调。

此外,房地产还攸关金融业的安全。尽管中国前银监会主席刘明康在房贷压力测试后曾乐观地表示,房价下跌40%,银行抗得住。但数据却并不乐观。截至2010年底,全国主要金融机构房地产类贷款占比超过20%,银行贷款已占房地产开发资金的70%。

中国一大型国有银行某支行副行长分析称,如果静态看待目前的房价下跌,则对银行的风险并不大。因为很多贷款是在房价大幅上涨之前形成的,因此即使现在房价下跌50%,对于大多数买房者而言,房子的价值仍然大于贷款余额。

但是,银行的业务是动态的,考虑到房地产开发贷款、地方政府的土地抵押贷款,以及因房价下跌预期而导致房地产销售的疲弱等,我觉得银行没法承受房价下跌50%的打击,或者说这对银行而言是一件非常危险的事情,上述副行长表示。

近期已有部分商业银行指出,银行和房企能够承受房价下跌%带来的冲击。但银行和企业更加关心房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售,抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应。

当前楼市调控的方向是对的,房价需要回归合理价位,房价有可能会下跌30%。楼市调控政策要坚持,但不能太急,尤其是价格不能跌的太急,否则中国经济受不了,中国全国人大财经委副主任贺铿此前表示。

开弓没有回头箭

其实,从2003年以来,中国几乎每年都推出楼市调控之举,但效果相对有限,炒房团四处出没,令房价持续飙升。而在飙升的房价背后,房地产吸引资金抽离实体经济,进而对产业结构调整和转变发展方式带来不利影响,地产泡沫破灭的风险如达摩克利斯之剑般高悬在上。

类似的惨痛教训并不少,1991年日本房地产泡沫的破裂导致日本财政赤字居高不下,国内需求疲软、资金外流,经济十多年来几乎停滞不前。

1997年,香港房地产泡沫的破裂导致香港经济在1998年出现负增长,失业率飙升,2001年底的私人住宅售价指数比1997年底下降逾五成。更严重的则是,2008年美国房地产市场泡沫的破灭,引发了全球的金融危机,而这场金融危机的阴霾至今仍未消散。

中国本轮房地产调控,亦与2008年金融危机后中国的宏观政策有关。当时迫于经济增长和就业压力,中国宏观政策发生180度逆转,不仅是财政货币政策的放松,更有一揽子刺激计划,令一度低迷的房地产市场站上新一波高峰,本轮房地产调控因此被迫出场。

但这次的中国房地产调控,显然没有翻版以前的套路。尽管欧债危机和美国主权债务问题此起彼伏,尽管中国经济面临增速放缓的阵痛,但北京政府对房地产调控的态度始终没有松口。

中共中央政治局上周五召开会议称,2012年中国将实施积极的财政政策和稳健的货币政策;坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展。

房地产调控不会轻易放手的另一原因是,现在的房地产市场跟2008年金融危机时候的状况不可同日而语,开发商资金状况也不大相同。

2008年几乎所有的房地产企业都缺钱,行业没有发生一起并购案例。今年大中小型房地产企业,有的资金紧张,有的不怎么紧张,出现了差异我认为,国家对住宅市场去投资化的决心不会改变,国内媒体援引中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹称。

稍早有报导称,中国民营房地产开发商--绿城中国正与中投和黑石深度接触,拟成立合资公司。同时中国房地产服务商亦在整合以求生存,例如易居中国宣布入主21世纪不动产中国业务。

央行12月初意外地下调存款准备金率,让一些房地产业者看到了调控松绑的曙光。但业内人士及专家纷纷表示,银根稍有松动这并不意味着楼市的调控放松,也难以改变未来房价下降的趋势。

中国国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松分析称,货币政策的结构性放松,重点是只针对实体经济,并不是房地产融资政策的转折的信号。对整个房地产的融资政策,包括一些在供给需求调控方面的政策,并没有根本性的转变。

央行首次降准对于缓解房企资金困局上很难起到及时雨的作用。但在目前房企资金缺口难于补救的紧要关头,信贷政策转向的迹象,对房企信心的回复、以及未来融资难度的预期上无疑是一大利好,链家地产首席分析师张月表示。

现在政策有点松,是支持放松其他行业,房地产企业的力度没有松,只能是相对松一点,但还是很紧,一家小型房地产企业的总经理李泽云表示。

张月并指出,从楼市调控方向上看,限购政策短期内不会退出,抑制房价快速上涨仍将持续;同时房企今年的瘦身也需要一段时期才能恢复,当前房企的降价促销的意愿并不会就此改变。房企12月冲刺业绩,预计12月楼市还会有一拨降价促销。

中国政府今年以来实施的房地产调控政策已令国内房价下降在一、二线城市蔓延。亦有其他媒体获知住建部仍将延续限购令的期限。

虽然有人担心楼市调控将令中国经济跌入低谷,但瑞信证券中国研究部主管陈昌华撰文指出,基于中国房价这十年间上升了很多,如果因为害怕对经济产生的负面影响,致使此轮楼市调控再次功亏一篑,那将来中国必将为现在的软弱付出沉痛的代价。(:思思)

限购令+保障房=以时间换空间?

居住在北京北五环外的雷先生就是这次楼市调控的受益者,虽然他错过了一批福利分房,但他赶上了北京的两限房(限房价、限地价)。

我们的房子那时候(2008年)均价6500一平,而且房子多申购的人少,只要申购就成功,否则我们一辈子在北京都买不起房子。他指了指几乎一墙之隔的现价每平米1.4万元的商品房。

更多的人没那么幸运,只能望房兴叹--要么买不起昂贵的商品房,要么轮不上购买已经供不应求的保障房。当然,还有那些没有资格申请保障房,亦无力购买商品房的夹心层期待着房价的合理回归。

保障房可以说是本轮楼市调控的重头戏,配合以直接的限购令政策组合,各地楼市销量随之跌落谷底,一些扛不住的开发商终于降价以求快速回笼资金。但业界担心,行政命令强压下的楼市需求终究巨大,若没有渠道疏导需求,一旦放开房价则可能出现报复性反弹。

业界普遍认为,限购令并非长久之计,监管层是希望在保障性住房能够大批供应上市的之时,以保障房来消化一部分购房需求,然后再解除限购令,期望以这段时间来换取保障房与商品房的双轨并行的空间。

调控并不是一个长期措施,我觉得就是用时间换空间,用三到五年的时候来换完成3600万套保障房只要市场上有50%以上保障房,那市场调控就不需要了,万达集团董事长王健林此前称,调控的目标就是保障大家有房住。

一般而言,保障房建设的合理工期是两年半左右,中国宏观经济学会秘书长王建亦表示,随着大量保障房的陆续入市,中国房地产调控效果可能会在2013年显现。

作为调控的长效手段,中国计划十二五期间()建设3600万套保障房。今年年初官方信息称中国将安排在2011年和2012年分别投建1000万套,此后三年再投建1600万套。但住建部后来表示明年开工数量或将少于今年。

尽管如此,这么大量的保障房建设能否顺利完成仍是一个问号。事实上,保障房建设计划一经公布,就引来很大争议。未来五年3600万套的建设计划是否有足够的资金支持?在保障对象模糊的背景下,如何确保分配公平?保障房的主体公租房承租人如何退出等等问题都悬而未决。

其实保障房面临问题是分配公平。担心的是这3600万套,不知道分给了谁? 结果保障房全出租了,待保障人群却分布不到房子,怎么办?北京一家大型上市国有房企的高层表示。该企业参与了大量的保障房建设。

实际上,中国政府早在上世纪90年代末就开始推行保障房计划,但效果不如人意,这与资金不足以及分配制度不完善直接相关.当前中国政府重启保障房并委以重任,但制度的缺失仍令保障房建设在摸着石头过河的进程中步履蹒跚。我国保障性住房建设和管理总体上带有探索性质,包括政策、机制、保障范围、保障方式等,还需要在实践中不断完善,中国住建部部长姜伟新稍早在全国人大常委会一会议上表示,老实说,对很多问题的看法争论是很大的,现在是一边争论一边解决具体问题。

中国目前针对保障房并无系统化的整体制度设计,更多的只是零敲碎打的文件规范,包括保障房的质量监管、后续经营管理,公租房的回购退出机制等都缺乏明确的制度指引。

因此,尽管截至10月底中国宣布已实现了年初确定的1000万套的开工目标,但业界对此仍有争议,认为地方政府及房地产企业参与积极性不高,资金困扰等问题都将令保障房计划的终完成掺杂水分。

深度参与保障房建设的某大型房企高管就曾对路透算过这样一笔账:一年1,000万套的建设量,按每套60平方米,仅以每平方米建设成本(不含土地成本)3000元计,至少需要投资1.8万亿元。而三年3600万套则至少需约6.5万亿元的投资。

然而地方政府的本身的债务状况已令人担忧。截至2010年底,各地方政府负债合计已达10.7万亿(兆)元人民币,中央政府预期当中有2.万亿元将成为呆帐。尽管相较政府可支配的公共资源,上述债务偿还风险尚不足惧。但部分地区的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。

另一方面,保障房通常需要地方政府无偿或者低价提供土地及投入大量资金,而在高压调控下楼市的持续低迷,土地市场亦日益冷清,这已令房地产相关税收和土地出让金收入大幅下降,依靠土地财政的地方政府的钱袋子受到很大影响,大量保障房的推进则令地方财政更加捉襟见肘。没有土地出让,何来保障房?没有商品房热销,保障房实现就是一场梦,地产评论人陈宝存在微博中如此说到。

而在持续调控下,中国土地市场已明显降温,北京中原地产市场研究部数据显示,今年前11个月,全国130个主要热点城市土地出让金收入为1.18万亿元人民币,同比减少5200亿元,下降近三成。如果是渐进的方式,每年从土地、公积金增值或财政支出中提供一部分转移支付建设保障房,并不会给地方政府造成巨大的压力,但如果用大跃进的方式在一两年内突击花钱,那就等于是竭泽而渔了,华远地产董事长任志强在博客中指出。

尽管高层屡次强调要确保保障房的质量可靠及分配公平,但由于在分配环节上的监管不力,少数地方还是出现了虚假申报、骗购骗租、转租转售等现象。(:思思)

鸡肋的选择

对于保障房建设的另一个主力军--房地产企业来说,参与保障房建设可谓是鸡肋:食之无味,弃之可惜。国有或大型房企更多的是出于社会参与保障房建设,但在商品房销售不景气的市况下,可供销售的保障房不失为快速回流资金的选择。尽管大家都知道保障房是一个薄利、微利的产品,但在房地产严格宏观调控的环境下,还是有一些的优势,如会配套一些商业,这些可按市场价格销售,上述北京大型国有房企的高层表示。

他并称,与商品房相比,保障房的优势还在于没有销售压力,政府在信贷领域的支持等, 这些优点令该公司的保障房建设无资金之忧。

北京另一大型房地产公司负责保障房的相关人员亦表示,从盈利角度看,公司保障房业务自有资金比例可降低到20%左右,即便利润率较低,如果能够通过快速开发、快速回收资金的形式运作,自有资金的收益率仍然较为可观,其配套商业项目也可以弥补企业的利润水平。

但资金压力依然存在。上述相关人员表示,目前公司在建拟建的保障性住房项目资金压力较大。公司正与政府部门协调,争取加快部分项目的销售对接速度,早日实现销售回款,同时也在寻找适合保障性住房产品的融资渠道,缓解公司资金压力。

一家外资房地产咨询公司投资部主管叶先生表示,近接了不少帮助国企保障房融资的单子,但谈的并不那么顺利。国有企业没有接受过这种市场化的利率,再加上保障房回报率比较低,两个直接匹配起来不是那么容易的,叶先生表示, 保障房的资金大家是口号喊的响,大家都说要支持保障房。但事实上, 有点雷声大,雨点小,我凭什么去支持你牺牲我自己的收益呢?

他并表示,保障房融资通常寻求的资金组合方式是保险加信托资金,一般要达到10%以上的收益率双方谈成功的可能性比较大。

通常保障性住房毛利率约达%,与普通商品房平均30%的收益相去甚远。而对于此次大规模保障房建设的重点--公租房,由于需要持有获得收益,大多数房地产企业都避之不及。其实从每个人心里都不愿建公租房,资金怎么滚动啊?经济适用房,廉租房,无论赚多赚少,投的本金毕竟还回得来;投廉租、公租房,产品拿着,帐面资产占着,谁有这么多的资金保障啊?上述国有房企高管表示。

中国今年开工建设的1000万套保障房中,公共租赁房占很大部分。目前根据国务院9月底发布的文件,公租房是按照谁投资谁所有的原则,政府投资的项目可委托企业代建,逐年回购。

而北京市10月出台的关于公租房管理办法称,投资机构及开发商建设、持有并运营的公共租赁住房出租一定年限后,可由政府指定机构回购或经批准调整为其他性质的保障房,以吸引社会资金参与投资公租房建设。关键是什么叫持有一段时间?什么叫逐年回购?租金收益连折旧都摊销不了,该高管表示。

保障房可分为经济适用房、限价商品房、廉租房及公共租赁房四种。其中经济适用房以及限价房购买者可以拥有产权,但必须持有一定年限如五年后,补交土地收益等价款方可买卖,廉租房及公租房则只租不售。

治本之策:温水煮青蛙

无论是保障房,还是限购政策,都显示出此次房地产调控的凶猛--一路飙升的房价终于开始低下高昂的头。但同时,也埋下了隐忧。现在所用的调控都是行政手段,一旦退出将会怎样?贺铿表示,中国要使房地产市场健康,就必须采用市场化的手段,包括尽快出台房产税,让投机者买得起房养不起房。

中国这场史上严的房地产调控已经足足坚持了20个月,但行政限购令强压下的仍是旺盛的需求,如何在有限的限购时间内,推进治本的制度改革?

中国房地产协会副会长朱中一稍早在人民上表示,要降低限购可能带来的负面影响,关键是如何利用好限购政策执行期间,抓紧进行制度改革,抓紧进行保障房建设。这是一场赛跑,如果制度改革的步伐慢了,限购的负面影响就会更大,朱中一表示。

他并指出,关键性的制度改革,包括土地招拍挂制度改革、房产税改革、房地产金融制度改革、财税制度改革等;从宏观角度看,还应该加快转变经济发展方式,进一步降低经济增长对房地产、土地财政的依赖。

国务院稍早也明确要求,要利用目前房地产市场相持的这段时间,抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策。

对于未来调控的方向,全国工商联房地产商会会长聂梅生预计,明年调控将会出新政,将在一些体制性文件下,出台如房产税、土地出让制度以及房地产金融方面的新政。

中国住建部的官员也承认,限购是不得已而为之的方法。待到未来将城镇个人住房信息系统与银行、财政、税务及公安信息系统统一到一个平台上,即为限购放开之时。但目前如此庞大的系统建设正在艰难地进行着,何时才能放开限购仍不可知。

但制度的变革或许正在走近。中国财政部财政科学研究所所长贾康稍早称,今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结,届时会出台下一步扩大试点的方案,而扩大试点城市名单尚未确定。而未来的房地产调控大方向,将是以房产税等经济手段来逐步替换限购令这样的行政手段。

政府不会轻易放开限购措施的,放开限购措施是会用其他替代方式来转换的,如增加交易税,资本的利得税,房产税等等手段,这样的话就会避免下一轮房价的快速上涨,任志强表示。

但是要想抛弃中国房地产只涨不跌的神话绝非易事。事实胜于雄辩,在过去的几年中,中国房价出现翻倍上涨,其攀升的速度已将居民人均收入水平远远抛在后面,房价已远超出普通百姓的承受能力,陷入越调越涨的怪圈。

业内人士亦强调,当前中国房地产市场不健康的根源在于中国独特的经济发展模式,尤其是收入分配格局的不平衡。改革开放30多年积累的社会财富押宝到年轻的房地产身上,注定了这场变革需要漫长的时间。

北京大学光华管理学院副教授陈玉宇表示,中国的高房价是由中国30%的高收入群体支撑的,他们觉得房价是合适的,而后70%的人则对房价感到绝望,这造就了不健康的房地产市场。

他强调,改变中国收入分配格局必定是长期的过程,房地产调控也不可能一蹴而就,而其中关键之举在于未来居民收入水平的涨幅能超过房价的涨幅,从而令更多的人买得起房。

外媒称2012楼市输不起 中国政府将面临艰难选择(:思思)

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